Hverfisgata 94-96
Skilalýsing
Dags. 22.11.2018

Inngangur

Skilalýsing þessi á við fasteignaverkefni SA Bygginga að Hverfisgötu 94-96 og er hluti af samkomulagi um sölu fasteignarinnar.

Öll hönnun hússins miðar að því að frágangur verði vandaður. Til viðbótar við hefðbundna vinnu Tryggva Tryggvasonar aðalhönnuðar á Opus koma innanhússhönnuðirnir Berglind Berndsen og Helga Sigurbjarnardóttir að verkefninu. Þær velja efni og liti þannig að samræmi er í heildarmynd hússins hvort sem um ræðir íbúðir eða sameign. Einnig hafa þær komið að lausnum í grunnskipulagi íbúða og innréttingahönnun.

Allt miðar þetta að því að skapa fallegt vandað hús á besta stað í miðborg Reykjavíkur.

1. Frágangur innanhúss - Íbúðir

1.1. Eldhús

Eldhúsinnrétting er sérsmíðuð upp að lofti, með mjúklokunarbúnaði á skúffum (BLUM eða sambærilegt) og er að innan úr ljósgráum plasthúðuðum spónaplötum, en sýnilegar hliðar og hurðir eru spónlagðar viðarspón. Borðplötur eru úr ljósu kvarts-efni, ásamt vaski og blöndunartækjum af viðurkenndri tegund. Vaskur er undirlímdur á borðplötu. Gert er ráð fyrir tengingum fyrir uppþvottavél. Einnig fylgir keramik helluborð, veggofn ásamt gufugleypi með kolasíu. Öll tæki í eldhúsi eru vönduð svo kölluð „einnar handar“ og frá viðurkenndum framleiðanda.

1.2. Baðherbergi

Á baðherbergi er gólf flísalagt og verða hluti veggja flísalagðir upp að lofti með flísum samkvæmt vali innanhússhönnuða. Innréttingar eru sérmíðar, með mjúklokunarbúnaði á skúffum (BLUM eða sambærilegt) og borðplötur úr ljósu kvarts-efni. Vaskur er undirlímdur á borðplötu. Að innan eru þær úr ljósgráum plasthúðuðum spónaplötum, en sýnilegar hliðar og hurðir spónlagðar viðarspón. Á baðherbergi er uppsettur spegill. í innréttingu, handklæðaofn, upphengt og innbyggt salerni með hæglokandi setu ásamt flísalögðum sturtubotni með sturtuhlið úr gleri. Blöndunartæki eru við handlaug og eru þau svo kölluð „einnar handar“ af viðurkenndri gerð. Blöndunartæki við sturtu eru hitastýrð af viðurkenndri gerð.

1.4. Fataskápar

Sérsmíðaðir fataskápar eru í svefnherbergjum og forstofu upp að lofti. Í þeim tilfellum þar sem að fataherbergi eru í íbúðum eru skápar án hurða. Innréttingar eru að innan úr ljósgráum plasthúðuðum spónaplötum, en sýnilegar hliðar og hurðir spónlagðar með viðarspón.

1.5. Gólfefni

Íbúðirnar verða afhent fullbúin án gólfefna, nema á baðherbergi og þvottahúsi verða flísar á gólfum. Flísar eru samkvæmt vali innanhússhönnuða.

1.6. Hurðir

Yfirfelld hurð EICS-30 inn í íbúðina þar sem við á annars hefðbundin Ál-tré útidyrahurð. Innihurðir verða spónlagðar með viðarspón og fylgja fullfrágengnar. Ath að inngangshurð íbúðar getur verið frábrugðin öðrum hurðum í útliti eða áferð.

1.7. Veggir

Útveggir íbúðarinnar eru sandsparslaðir. Léttir innveggir eru hefðbundnir gipsplötuveggir sparslaðir. Veggir eru grunnaðir og málaðir með tveimur/þremur yfirferðum af plastmálningu.

1.8. Loft

Steypt loft eru slípuð, sandspörsluð. Loft eru grunnuð og máluð með tveimur/þremur yfirferðum af plastmálningu. Loft og veggir á baðherbergjum og þvottahúsum eru máluð með viðurkenndri votrýmismálningu þar sem við á.

1.9. Gler

Tvöfalt hefðbundið K-gler, verksmiðjugler er í öllum gluggum. Ábyrgð er samkvæmt skilmálum glerframleiðanda.

1.10. Sérgeymsla

Steypt loft, veggir og gólf í sérgeymslum eru hreinsuð og máluð. Skilveggir á milli geymslna eru með timburgrind og plötuklæðningu. Sérgeymslur eru án innréttinga með hvítmálaðri yfirfelldri hurð þar sem við á. Rafmagnstengill er í sérgeymslu.

1.11. Sérafnotareitir

Sérafnotareitir fylgja íbúðum á jarðhæð þar sem við á og verða þeir að hluta til hellulagðir eða með timburverönd. Skjólgirðingar verða settar á milli sérafnotareita íbúða í samræmi við teikningar aðalhönnuðar.

1.12. Hitakerfi

Íbúðirnar eru upphitaðar með gólfhita en sameign með ofnakerfi skv. teikningum. Gólfhita er stýrt með þráðlausum hitanemum á vegg rýmis. Ofnakerfi í sameign fylgir frágengið og verða hitastýrðir lokar á ofnum.

1.13. Loftræsi-, vatns- og þrifalagnir

Neysluvatnslagnir verða fullfrágengnar og hreinlætistæki er fylgja samkvæmt skilalýsingu þessari verða fullfrágegnin og tilbúin til notkunar. Heitt neysluvatn verður forhitað kalt vatn með hitaöryggi. Loftræsikerfi er útsogskerfi samkvæmt hönnun loftræsihönnuðar og verða lagnir frágengnar skv. teikningum.

1.14. Rafmagns- og sjónvarpslagnir

Rafmagns- og sjónvarpslögn fylgir frágengin með einum mynddyrasíma í íbúð. Síma-/ tölvutengill er í alrými og herbergjum. Innfeld ljós í eldhúsi og á baði auk ljósakúpuls í þvottahúsi og á baði íbúða verða frágengin.

2. Frágangur sameignar

2.1. Anddyri og stigahús

Steyptir innveggir í sameign og geymslum eru hreinsaðir og málaðir. Sameign á hverri íbúðarhæð og stigagangur eru sandspartlaðir, grunnaðir og málaðir tveimur/þremur yfirferðum af plastmálningu.
Anddyri er flísalagt (hálkufríar) með uppsettum mynddyrasíma, póstkössum, íbúðartöflu og dyrabjöllu.
Stigar og stigapallar eru teppalagðir. Stigahlaup að kjallara eru flísalögð.
Á stigum og pöllum eru uppsett handrið. Raflögn í sameign fylgir frágengin með ljósakúplum þar sem venja er að hafa þá. Loftræsilagnir eru lagðar samkvæmt teikningum.
Brunaviðvörunarkerfi í sameign eru tengd viðurkenndri vaktstöð.
Lita- og efnisval er samkvæmt vali innanhússhönnuða.

2.2. Hurðir

Allar útihurðar fylgja frágengnar. Aðalhurð er úr áli. Innri anddyrishurð er úr áli með mótorknúinni hurðarpumpu. Hurðir frá bílgeymslu gegnum brunastúkur eru með rafmagnsopnun.

2.3. Lyftur

Fólkslyftur verða af gerðinni KONE eða sambærilegt og eru tilbúnar til notkunar ein í hverju stigahúsi.
Lyftur verða af vandaðri gerð bæði hvað hljóðstig og hraða varðar. Að innan verða þær klæddar að hluta með burstuðu stáli, útbúnar stórum spegli og flísar á gólfi. Möguleiki verður á aðgangsstýringu inn á hæðir.

2.4. Lokað bílageymsluhús

Bílgeymsla er niðurgrafin og rúmar hún bílastæði fyrir allar íbúðir hússins. Útveggir eru ýmist pússaðir eða hreinsaðir og slípaðir. Hitakerfi og loftræsikerfi fylgir frágengið í samræmi við teikningar. Lýsing er góð. Gólf er steypt og vélslípað án frekari meðhöndlunar en bílastæði eru merkt. Sprungur geta myndast á yfirborði gólfsins sem verða ekki meðhöndlaðar frekar.
Innkeyrsla að bílgeymslu verður sameiginleg með Hverfisgötu 92.
Hurð fyrir bílgeymslu fylgir frágengin með sjálfvirkum opnunarbúnaði og einni fjarstýringu á hvert stæði.

2.5. Hjóla- og vagnageymslur

Steyptir innveggir í hjóla- og vagnageymslu eru hreinsaðir slípaðir og málaðir. Gólf eru slípuð og máluð. Gólf sameignarganga er tengjast geymslum og þjónusturýmum verða máluð.

2.6. Sorp og sorpgeymslur

Sorpgeymsla er í sameign. Veggir eru með múrfiltun og málaðir. Gólf eru slípuð og máluð.

3. Frágangur utanhúss

3.1. Klæðning og einangrun

Húsið er einangrað með steinull og klætt að utan. Húsið verður klætt endingargóðum, viðhaldslitlum efnum en uppbrot á útveggjum hússins gefur möguleika á blönduðu efnisvali t.d. ál-, timbur-- og múrhúðun.
Allur frágangur verður vandaður og verður útlit hússins unnið í samráði við skipulagsyfirvöld eins og venja er á þessu svæði í borginni. Kjallaraveggir, stoðveggir og e.t.v. steyptir svalaveggir eru múrfiltaðir og málaðir eftir því sem við á.

3.2. Steypt þak

Þakplata er steypt með vatnshalla að niðurföllum. Ofan á steypta plötu kemur einangrun og heilsoðinn PVC eða EPDM dúkur. Þak er fergt með sjávarmöl/völusteinum. Niðurföll eru tengd regnvatnslögnum.

3.3. Svalir á þakíbúðum.

Svalir eru steyptar með vatnshalla að niðurföllum. Ofan á steypta plötu kemur einangrun og heilsoðinn PVC dúkur. Svalagólf er klætt með furuborðum og eða hellulagt.
Handrið á svölum verða uppsett og fullfrágengin eftir teikningum aðalhönnuðar.
Lýsing á svölum verður óbein og lagt verður að raftengli á svölunum.

3.4. Svalir

Svalagólf eru steypt, flotuð og/eða slípuð. Útiljós og rafmagnstengill er á svölum.
Svalaloft eru steypt og slípuð. Handrið á svölum verða uppsett og fullfrágengin eftir teikningum aðalhönnuðar.
Lýsing á svölum verður óbein og lagt verður að raftengli á svölunum.

3.5. Gluggar

Gluggar eru viðhaldslitlir, álklæddir timburgluggar. Opnanleg gluggafög fylgja frágengin, svo og allar úti- og svalahurðir að fullu frágengnar með þéttiköntum.

3.6. Lóð

Lóð er fullfrágengin með grasþökum og gróðri samkvæmt leiðbeinandi teikningu aðalhönnuðar.
Stéttar næst húsi eru hellulagðar og snjóbræðslulögnum í gangstígum við húsið og í römpum samkvæmt teikningu. Bílastæði og rampar eru steyptir og eða malbikaðir eftir því sem við á.

4. Hönnuðir

Aðalhönnuður:
Tryggvi Tryggvason - Opus ehf.

Innanhússhönnun:
Berglind Berndsen – Innanhússarkitekt
Helga Sigurbjarnardóttir - Innanhússarkitekt

Verkfræði- og lagnahönnun:
Opus ehf

Raflagnahönnun:
AK Raf ehf.

5. Byggingaraðili

Byggingaraðili er SA Byggingar ehf og aðalverktaki er SA Verk ehf.
Athygli skal vakin á því að fullur réttur er áskilinn til að gera útlits, efnis- og tæknilegar breytingar meðan á byggingarframkvæmdum stendur.

6. Afhendingartími

Áætlað er að íbúðir að Hverfisgata 94-96 verði afhentar á tímabilinu desember – janúar.
Sameign að utan og lóð verða afhent snemma árs 2019. Bílgeymsla verður afhent samhliða íbúðum.

Allar breytingar á íbúðinni sjálfri og einstaka hluta í henni að ósk kaupanda geta haft áhrif á afhendingartíma til seinkunnar.
Slíkar breytingar eru ekki framkvæmdar nema að undangengnu kostnaðarmati og með skriflegu samþykki kaupanda á kostnaðarauka.

7. Annað

Hverfisstígur ehf. (seljandi) áskilur sér rétt til að láta breyta teikningum á byggingartímanum í samráði við arkitekta og hönnuði að fengnu samþykki byggingaryfirvalda sé þess þörf vegna tæknilegra útfærslna.

Sérstök athygli er vakin á því að á kaupendum íbúða í húsinu hvílir sú skylda að velja gólfefni og ganga á allan hátt rétt frá við lagningu gólfefna þannig að uppfyllt séu ákvæði byggingarreglugerðar um hljóðvist í íbúðarhúsnæði, bæði við lagningu gólfefna þar sem kaupandi leggur til gólfefni sjálfur og við viðhald á gólfefnum síðar. Til þess að gólfhiti virki eðlilega þarf gólfdúkur undir viðkomandi gólfefni að hleypa hitanum í gegnum sig. Vegna þessa er mjög mikilvægt að við val á gólfefnum og lagningu þeirra hafi kaupandi íbúðar fullt samráð við fagaðila.

Í nýjum íbúðum er mikill byggingaraki í steypuvirkinu. Þessi raki mun hverfa á einu til tveimur árum en það er þó algjörlega háð útloftun í íbúðinni. Nauðsynlegt er að fylgjast með vatnsmyndun (döggun) innan á gleri. Ef mikil bleyta safnast saman neðst á glerinu getur vatnið skemmt gluggann, gólfefni, málningu og spörslun. Því er mikilvægt að hafa gluggafögin lítillega opin til að tryggja útloftun, sérstaklega þegar tekur að kólna. Hafa þarf rakastig í huga áður en viðargóf eru lögð á gólf íbúða.

Vakin er athygli á því að fínstilla þarf loftræsikerfi, vatnskerfi og hitakerfi í húsinu eftir afhendingu íbúða. Sú stilling kann að taka nokkurn tíma.

Seljandi ber ekki ábyrgð á venjulegri og eðlilegri sprungumyndun í múr, steypu og timbri.

Kaupendur skulu gera ráð fyrir því að þurfa að endurmála íbúðir eftir nokkurn tíma þegar húsið og byggingarefni þess hefur náð stöðugu ástandi.

Við afhendingu skal kaupandi skoða íbúðina ítarlega. Ef einhverjir ágallar finnast skal kaupandi, áður en hann hefur framkvæmdir í íbúðinni, afhenda fulltrúa Hverfisstígs undirritað eyðublað þar sem þessir ágallar eru taldir upp.

Varast ber að setja plastfilmu eða merkingu á gler eða setja gardínur þétt að gleri vegna rakamyndunar og sprunguhættu.

Aðalhurðir á hverju stigahúsi svo og bílageymsluhurðir verður að fylgjast vel með og umgangast þannig að engar þvinganir verði við umgang þeirra. Reglulegt viðhald hurðanna er nauðsynlegt.

Hafi kaupandi einhver umkvörtunarefni fram að færa vegna hinnar seldu íbúðar, skal hann strax beina umkvörtun sinni til seljanda.

Íbúðarkaupendur gera sér grein fyrir að í sérgeymslum og öðrum geymslum geta verið lagnir í loftum og á veggjum sem nauðsynlegar eru vegna lagnaleiða hússins.

Íbúðareigandi gæti þurft að hreinsa sigti á blöndunartækjum nokkrum sinnum eftir að flutt er inn í íbúðina og fylgjast með niðurföllum í þvottahúsi, baði og úti á svölum.

Nauðsynlegt er að smyrja lamir á opnanlegum fögum og svalahurðum svo þau festist ekki.

Íbúðaeigendum er kunnugt um dælur í dælubrunnum sem þarf að fylgjast með skipulega svo og niðurföll sem þarf að hreinsa sem og öryggisdælu.

Seljandi hefur látið gera kynningargögn og myndir í tengslum við sölumeðferð íbúðanna. Kaupanda hefur verið kynnt að myndum í kynningargögnum er einungis ætlað að gefa hugmynd um útlit eigna og því geta verið á þeim atriði sem ekki eru í skilalýsingu og endurspegla því ekki að öllu leyti hvernig íbúð verður skilað af hálfu seljanda, t.d. gólfefni, litir á veggjum, húsgögn í íbúðum, gróður á lóð, endanleg staðsetning skápa o.s.frv.

Kaupandi greiðir skipulagsgjald af endanlegu brunabótamati eignarinnar.

7. Frágangur – Verslun og þjónusta

Á fyrstu hæð hússins eru rými fyrir verslun og þjónustu og verður þeim skilað fullbúnum að utan. Að innan verður húsnæðið tilbúið til innréttinga. Að auki fylgja þeir hlutir/verkþættir sem upptaldir eru hér að neðan:

  • Húsnæðinu verður skilað uppskipt samkvæmt fyrirliggjandi teikningum en frekari uppskipting rýma verður á höndum leigutaka ásamt öðrum frágangi því tengdu.
  • Veggir verða hvítmálaðir.
  • Hitakerfi verður fullfrágengið og verður upphitun ýmist með ofnum eða gólfhita samkvæmt hönnun lagnahönnuðar. Upphitun fyrir verslunarrými er sameiginleg. Neysluvatns- og þrifalagnir verða samkvæmt teikningum lagnahönnuðar. Miðað er við að hönnun gefi sem víðtækasta möguleika á uppskiptingu og notkun húsnæðisins.
  • Í hverju verslunarrými verður frágengin rafmagnstafla og dregið verður í fyrir vinnulýsingu. Tenglar og rofar í útveggjum og steyptum innveggjum verða frágengin.
  • Í hverju verslunarrými verður gert ráð fyrir einu fullfrágengnu salerni og kaffiaðstöðu í samræmi við teikningar aðalhönnuðar.